Оформление документов в сделках с недвижимостью
Заключая контракт купли-продажи или аренды недвижимости, необходимо детально обрисовать в его тексте непосредственный объект: здание, сооружение, земельный участок и прочее. К сожалению, этой рекомендации специалистов следуют неблизко не все.
Неполное или неверное распоряжение предмета недвижимости в договоре о его купле-продаже или аренде в первую очередность вызывает проблемы, связанные с государственной регистрацией соглашения или, соответственно, прав на недвижимое собственность в органах Федеральной регистрационной службы. Помимо того, неаккуратно проработав контент документа, вы рискуете заложить под наш коммерциал мину замедленного действия.
Дело в том, что договор, в котором отсутствуют существенные условия (в соответствии со ст. 432 ГК Россия существенными являются условия о предмете договора; условия, названные в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а кроме того все те условия, сравнительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), к примеру неточно определен его предмет, считают незаключенным. Это значит, что сделка без затей не состоялась, и правовые последствия могут очутиться крайне удручающими.
Самая обычная ситуация: при регистрации в налоговой инспекции организация указала в качестве места своего нахождения адрес арендованного офиса. Если выяснится, что договор аренды не заключен, и арендодатель потребует выселения, то, во-первых, придется в экстренном порядке разыскивать новое помещение и организовывать переезд, во-вторых, извещать о смене своего адреса и телефонов контрагентов и, если возможно, клиентов. Кроме того, во что бы то ни стало следует уведомить об изменении адреса налоговую инспекцию (чем руководители компаний зачастую пренебрегают, не подозревая, что нарушают закон). Для этого как самое малое необходимо:
оформить и справить документы;
уплатить госпошлину;
отвезти бумаги в налоговую инспекцию;
через некоторое миг заполучить в налоговой инспекции подтверждение о внесении изменений в ЕГРЮЛ;
зарегистрировать свежий договор аренды, если, конечно, он заключен на год и более.
Подобные ситуации вообще неприятны, но для представителей малого и среднего коммерциала - в особенности. С одной стороны, при таких переездах организации и предприниматели теряют доля своей постоянной клиентуры. С иной стороны, если не удастся сыскать помещение в том же районе, работодатель вскоре позже переезда рискует недосчитаться и некоторых сотрудников. Им нетрудно станет вдали или неловко добираться до нового места работы.
Если предприниматель или организация осуществляют деятельность, подлежащую лицензированию, или занимаемые ими помещения должны подобать жестким требованиям закона (например, банковская деятельность, оказание медицинских услуг населению и пр.), то абы как составленный договор аренды может привести кроме всего прочего к крупным временным и финансовым потерям. На переоформление документов, розыск и переустройство помещений, монтаж оборудования, демонстрацию представителям различных контролирующих организаций готовности объекта к работе и прочие действия, связанные с переездом, уйдут месяцы, а непредвиденные расходы капитально ударят по бюджету компании.
Участвующим в сделке добросовестным предпринимателям и фирмам, заботящимся о своей деловой репутации, отсутствие в тексте соглашения подробных данных об объекте недвижимости помешает только при госрегистрации договора или сделки. Устранить тот самый минус достаточно просто: стороны либо подписывают договор в новой редакции, либо принимают дополнительное соглашение, оформляемое в виде приложения к договору, в котором уточняют, в отношении какого аккурат имущества заключена сделка. Как правило, дополнительные затраты не требуются, хотя потерянное момент разрешается было бы применять больше эффективно.
Нередко единственный из участников утрачивает заинтересованность к соглашению. Такое происходит и через немного дней вслед за тем подписания договора, и сквозь несколько лет. Сегодняшние бизнесмены все чаще стараются откопать легальные способы ухода с наименьшими потерями от необходимости исполнять условия договора. Например, требуют в судах расторжения соглашения с контрагентом, тот, что спустя рукава выполняет свои обязательства (задерживает перечисление оплаты, затягивает передачу объекта по акту и пр.). Если же пункты договора и требования закона он выполняет пунктуально и оснований для расторжения сделки нет, недобросовестные предприниматели (конечно, по совету своих консультантов) пытаются доказать, что существенные условия сделки не согласованы, а значит, договор не заключен.
Обоюдоострый договор
Практика показывает, что как раз арендные соглашения, как правило, содержат неточные и неполные данные об объекте недвижимости, в особенности если речь идет об аренде части зданий и сооружений. О том, что договор не законен, в каждый миг может сообщить либо арендатор, либо арендодатель.
Кстати, прослеживается парадоксальная на первостепеннный точка зрения тенденция: чаще всего о том, что соглашение не заключено, один из участников заявляет посредством несколько месяцев или более того лет следом подписания документа. Наивно было бы полагать, что он как снег на голову перечитал договор и совсем внезапно обнаружил, что тот недействителен.
"Мины замедленного действия", то есть положения договора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть или заявить, что он не был заключен, часто нарочно закладывают ещё на этапе составления текста. Ныне такая практика становится все более популярной: за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели и организации. Они ставят перед специалистом единственную задачу: приготовить текст одного или нескольких типовых договоров и подключить в них ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтобы неспециалист не смог додуматься об истинном смысле той или другой статьи или пункта соглашения. Весьма нередко с подобными заказами обращаются организации и предприниматели, имеющиеся за счет аренды или субаренды.
Впрочем, значительно чаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в договорах такие юридические капканы, до которых додумается не всякий специалист. Это происходит, если предприниматели составляют документы сами (как правило, за основу они принимают и перерабатывают понравившийся сторонам так называемый типовой договор).
Обычно заявления о том, что договор недействителен, появляются после этого возникновения мелких или крупных разногласий между контрагентами. Например, один из них полагает, что необходимо существенно изменить условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою обязанность по проведению капитального или текущего ремонта и прочее. А бывает еще проще: арендодатель находит нового пользователя, готового уплачивать за помещение больше, или собственник хочет освободиться от арендаторов, чтобы сбыть недвижимость без обременений. (Договор аренды помещения или его части является обременением прав арендодателя соответствующего помещения. При смене собственника договор аренды сохраняет свою силу, а местоположение прежнего арендодателя занимает его преемник, новоиспеченный собственник). Если контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и выплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таких выплат удастся избежать.
В подобных случаях предприниматели и организации, загодя просчитав будущую выгоду и возможные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании своих арендных соглашений незаключенными. Но фарт не гарантирован. Суды, разобравшись в подоплеке дела, часто им отказывают.
Очень важно, в какой момент участник сделки поставил вопросительный мотив о неточном определении предмета договора аренды. Если стороны длительное час исполняли соглашение и между ними не было разногласий по предмету договора, считают, что предмет договора согласован довольно метко и в полном объеме.
Проблемы регистрации
К сожалению, не все предприниматели и руководители организаций хотят взваливать на себя дополнительные заботы, связанные с регистрацией своих арендных соглашений. А потому как они стараются заключать договоры на срок не более одного года, подписывая после этого новые соглашения или продлевая прежние. По таким договорам некоторые пользователи арендуют недвижимость годами.
Оформление краткосрочных арендных соглашений оправдано только тогда, когда совпадает с интересами бизнеса, его задачами и целями. В иных случаях, особенно если арендатор и арендодатель пролонгируют и перезаключают краткосрочные соглашения на объект годами, это может направить на себя чуткость контролирующих органов.
Не нужно робеть заключать договоры на оптимальный с точки зрения бизнеса срок в три, пять, десять лет только из опасений принять отказ в регистрации. В конце концов, всякий отказ в регистрации, если, конечно, он обоснован, разрешено анализировать как знак о потенциальной угрозе своему благополучию и предлог для того, чтобы привести документы и дела в надлежащее состояние.
Если договор подлежит государственной регистрации, то специалисты рекомендуют отражать в нем сведения об объекте аренды так, как это сделано в свидетельстве о собственности. Но другой раз употребить их советом несложно невозможно.
Чтобы снизить возможность отказа, в договоре нужно не только сориентировать подробные характеристики объекта, но и выделить цветом границы помещения на плане БТИ, оформив протокол в виде приложения к договору аренды. Если и тогда не удастся его зарегистрировать, следует обратиться в суд с иском о признании отказа в регистрации незаконным.
Много неприятностей при официальном оформлении отношений между арендатором и арендодателем доставляют несанкционированная перепланировка, несогласованная надстройка дополнительных этажей, незаконное переоборудование отдельных помещений. Если эти изменения не будут официально зафиксированы, не удастся зарегистрировать и договор аренды таких зданий и помещений. Напомним, что без госрегистрации документ считают незаключенным.
Во избежание проблем с регистрацией предприниматели идут на хитрость: покуда о несанкционированных изменениях неизвестно уполномоченным органам, в то время как перестройка не отмечена на планах красными линиями, в договорах аренды указывают старые сведения. Но суды постоянно считают такие договоры незаключенными, так как в них отображены недостоверные сведения об объектах аренды.
Нередко потом незаконной перепланировки или переоборудования помещений собственник начинает принимать меры к тому, чтобы их узаконить. Рассмотрим ситуацию, когда договор аренды подписывают до завершения этой процедуры. В соглашении с пользователем указывают действительные данные об имуществе. Участники сделки зачастую великолепно осознают, что зарегистрировать их договор нельзя из-за расхождения в сведениях о предмете аренды, и все-таки планируют произвести это, как только собственник получит новые документы на недвижимость. Вот здесь-то и начинаются проблемы: сравнив даты на документах, сотрудники ФРС одним духом устанавливают, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания договора отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения. Если стороны решают обжаловать таковый отказ органа ФРС, суд обращает их внимательность на то, что договор аренды вообще не был заключен, и им необходимо поставить подпись новое соглашение.
Купля-продажа недвижимости
В различие от сделок с арендой к проработке договоров купли-продажи недвижимости бизнесмены подходят куда более ответственно и гораздо чаще привлекают к работе над документами специалистов. Очевидно, тут важную образ играет стоимость вопроса. А оттого сведения об имуществе указывают в соглашениях купли-продажи более детально, нежели в договорах аренды.
Между тем ошибки все одинаково происходят. Например, из-за того, что на момент подписания соглашения продавец не успел оформить право имущества на недвижимость.
Как и в случае с арендой, огромные трудности возникают у сторон при регистрации перехода прав на недвижимость, которая подверглась несанкционированной перепланировке, переоборудованию. Те же проблемы ждут участников сделки, если к ее объекту - зданию была сделана пристройка или, наоборот, количество строения снесена.
Необходимо помнить, что покупателю на всех этапах оформления понадобится активное содействие продавца. Даже если такая содействие была обещана на словах, нужно позаботиться о документальном закреплении его обязательств. Но не все бывшие собственники готовы к такому длительному сотрудничеству, а большинство и нисколько не горит желанием исполнять свои обещания и ответствовать перед контрагентом в случае неудачи. Оттого в документах следует указать, как будут распределены расходы по легитимизации проблемной недвижимости, от этого зависит ее цена. Не надобно спешить с перечислением денег! Если зарегистрировать свои права покупателю не удастся, продавец вряд ли поспешит воротить его средства.
Желательно притянуть к проработке условий договора и оформлению недвижимости высококвалифицированных консультантов. Несмотря на то что их услуги довольно дороги, затраты воспрещено полагать напрасными.
Впрочем, даже сильно грамотные консультанты, имеющие выходы на нужных чиновников, могут угодить бессильны. Поэтому, совершая рискованную сделку, заблаговременно стоит предусмотреть вероятность неудачи и позаботиться о преодолении трудностей с наименьшими потерями.
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества сведения о ещё раз образованных объектах вносят в новые разделы ЕГРП и открывают новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Это прописано в п. 9 ст. 12 Закона "О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое добро и сделок с ним".