Ипотека областного значения
Найти квартиру в Москве становится все труднее. Больше того, из-за проблем с ликвидностью банки увеличили отрезок времени проверки клиента, а за это пора квартирка либо продается, либо вырастает в цене.
Поэтому все более актуальной становится подмосковная недвижимость, тем более что банки бойко ее кредитуют.
Основная причина перемещения акцентов в ипотечном кредитовании из Москвы в область - увеличение цен. Цены на квартиры растут так быстро, что за время, потраченное на оформление кредита, выданная сумма становится уже не актуальной. Правда, подъем цен на подмосковные новостройки более того опередил аналогичные показатели по московскому жилью - он составил 4,7% в долларовом эквиваленте (2,8% в рублевом исчислении).
Тем не менее средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке жилья в Московской области броско ниже - 2196 долларов. За такие денежки достать жилье в Москве уже невозможно. В ближайшем Подмосковье цены выше: по данным компании "МИАН-агентство недвижимости", цены на новостройки в пятикилометровом кольце варьируются от 2527 долларов за квадратный метр в Долгопрудном до 4115 долларов за квадратный метр в Реутове.
"Наиболее привлекательными городами для вложений являются Балашиха, Красногорск и Домодедово. Динамика ценовых показателей только подтверждает целесообразность их выбора: годовой прирост стоимости квадратного метра новостроек в этих городах в 2007 году был значительно выше, чем в среднем по Подмосковью, и составил 10%, 8% и 7% соответственно", - рассказывает генеральный босс "МИАН-агентство недвижимости" Нина Кузнецова.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы спрос на недвижимость в Подмосковье будет оставаться в прямой зависимости от сокращения предложения жилья в Москве. "Увеличивающийся разрыв между стоимостью московских квартир и финансовыми возможностями потенциальных покупателей повлечет за собой их дальнейшее перемещение с московского рынка жилья на подмосковный, где лидерами потребительских предпочтений останутся города-сателлиты, наиболее приближенные к Москве, с развитой транспортной системой и инфраструктурой, интегрированной в столичную, - Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха", - считает госпожа Кузнецова.
Более приемлемые цены на жилье в области - хоть и решающий, но не один довод в пользу покупки квартиры как раз в этом регионе. Объем предложения на московском рынке видно сокращается, и даже покупателям с наличными деньгами бывает тяжело подыскать себе жилье. Последние пять лет основное возведение было сосредоточено аккурат в ближайшем Подмосковье (до 25 км от МКАД). По данным холдинга "Миэль", 82,5% новостроек Подмосковья сосредоточены именно в этом секторе.
Поэтому по доступной покуда ещё цене клиенты могут обзавестись жилье из нового фонда. "Покупатель подмосковной недвижимости за те же монеты получает квартиру, как правило, большей площади из относительно более нового жилого фонда. Эти факторы являются определяющими для значительного числа покупателей", - рассказывает начальник дирекции холдинга по работе с физическими лицами Роман Воробьев.
В перспективе инвестиционная привлекательность Подмосковья будет только расти. Это связано некогда всего с развитием инфраструктурных проектов. "Можно выделить планы по созданию Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) МО, в этой зоне будут формироваться дополнительные рабочие места, рскручиваться логистика, индустрия и т. д. Соответственно, будет повышаться востребованность земли, объектов недвижимости; обслуживающим офисам будет необходимо творить коммерческие площади, логистические комплексы и т. д. Создание новых рабочих мест, привлечение положительного потока мигрантов создает добавочный спрос на жилую недвижимость в этих городах", - считает управляющий аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков.
Покупка квартиры в Подмосковье становится еще более доступной, так как банки готовы кредитовать жилье в этом регионе на равных условиях с Москвой. Более того, кредиты на покупку жилья в Подмосковье занимают в портфеле банков значительную часть. Так, в инвестиционном банке "КИТ Финанс" кредиты на покупку подмосковных квартир составляют 30% от общего ипотечного портфеля, в Национальной ипотечной компании (НИКОМ) - 60%, в Бинбанке - 80%. "По нашим оценкам, в эти дни более половины заемщиков, заинтересованных в приобретении жилья экономкласса, покупают жилье в Московской области.
Это сегмент тех, кто приобретает свою первую недвижимость с целью проживания, а не с целью инвестирования денежных средств", - говорит старшой вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. "Рынок недвижимости Мособласти нынче активнее московского: цены на жилье в Москве существенно выросли, что делает столичную недвижимость менее доступной даже в кредит", - считает вице-президент по развитию коммерциала банка "Дельтакредит" Динара Юнусова.
Как правило, банки готовы кредитовать покупку квартир по всей территории Московской области. В первую очередность немаловажно соответствие квартиры требованиям банка. Ограничения налагаются лишь в некоторых случаях. "Абсолют Банк" не кредитует за пределами 100 км. от МКАД. Недвижимость дальше 50 км. от МКАД в Русском ипотечном банке может сделаться причиной отказа. "Это связано со сложностями регистрации сделок в регистрационных палатах и невысокой ликвидностью объектов недвижимости, расположенных за вышеназванными территориальными пределами", - говорит шеф департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
Большое число заемщиков на подмосковное жилье составляют обитатели других городов, вечно работающие в Москве, которые хотят заменить съемное жилье на постоянное. "Никаких проблем с приобретением квартиры в кредит у данного клиента не возникнет, если он законно находится на территории России и имеет подтверждающие это документы, такие как наружность на жительство, дозволение на работу (для иностранных граждан) и регистрацию, хотя бы временную, на территории России (для граждан РФ)", - поясняет босс управления кредитования физических лиц "Банка Жилфинанс" Сергей Коротаев.
Для банков в этом случае довольно постоянной или временной регистрации на территории Российской Федерации. Основную образ по-прежнему играют существование постоянного места работы в Москве и справка, подтверждающая достаточный барыш для кредита. Тем, у кого нет постоянной регистрации, дополнительно к основному пакету документов нужно дать копию свидетельства о временной регистрации. При этом временная регистрация должна быть действительна на миг одобрения кредита и выдана не менее чем на полгода.
В большинстве случаев ход оформления кредита на подмосковные квартиры не отличается от сделок в Москве. Единственное отличие: кредит будет оформляться по месту покупки жилья, и больших затрат может затребовать оценка покупаемого жилья. В некоторых банках понадобится предоставить дополнительные документы. "Если приобретается квартира в Мособласти, то в регистрационную палату в обязательном порядке предоставляется акт приема-передачи квартиры, в Москве этого не требуется, и акт может быть подписан следом регистрации права имущества на квартиру в регистрационной палате", - рассказывает шеф управления продаж Национальной ипотечной компании Светлана Костюкова.
Как и в Москве, в Подмосковье наблюдается тенденция к переходу от точечной застройки к комплексному развитию территорий. Эти особенности учитывают и банки. Так, Столичный кредитный банк (МКБ) предлагает оформить кредит на квартиру в ЖК "Рублевское предместье" (Красногорск), Райффайзенбанк - в ЖК "Ангелово-Резиденц" (Красногорский район). МКБ предлагает оформить кредит на 20 лет с минимальным первоначальным взносом 20%. В Райффайзенбанке заемщику нужно иметь в распоряжении на руках не менее 10% стоимости квартиры, а кредит не возбраняется оформить на 25 лет. Вслед за тем оформления прав собственности на квартиру в МКБ ставка по кредиту составит 12-13,5% в долларах или 12,5-14,5% в рублях, в Райффайзенбанке - 10-12,5% в долларах или 11,4-13,9% в рублях.
Разница в стоимости московской и областной недвижимости в первую очередь существенно скажется на ежемесячных выплатах заемщика. Например, в Одинцовском районе (п. Трехгорка) двухкомнатную квартиру в новом панельном доме площадью возле 60 кв. м разрешается приобрести за 3,5 млн. рублей. Если оформить кредит на 25 лет под 12% годовых в рублях с первым взносом 20%, заемщик ежемесячно будет выплачивать банку 29 500 рублей. В районе станции метро "Выхино" позволительно взять квартиру площадью 50 кв. м в панельном доме за 6 млн. рублей. При оформлении кредита на аналогичных условиях ежемесячный платеж составит 50 500 рублей.
Пока еще потенциальный клиент квартиры может выбирать, закупать ему квартиру в Москве или Подмосковье. При всем при том одним духом сокращающийся объем предложения на столичном рынке может соорудить покупку квартиру в области вынужденной мерой. Правда, в этом случае может подрасти и стоимость жилья.